新能源汽車時代 新小區車位配比高價格穩定

新能源汽車時代正在加速到來，如何方便快捷地為愛車充電成為切實影響體驗的問題。在此背景之下，私家車位是否將在新能源車時代被重新定價也越來越多地引發討論。不可否認的是，在現有的條件下，擁有私家車位、安裝私人充電樁是使用新能源汽車最方便的方式，這一新出現的確定性將在一定程度上為車位的價值托底，為車位銷售帶來利好。但與此同時，業內人士也指出，車位的供求關系限制了流動性，希望借助新能源汽車的趨勢來投資車位“不靠譜”。而面對新能源車時代的到來，地產行業顯然正在做著更多的準備……

充電需求改變車位價格邏輯？

李先生住在黃埔區一個大約8年樓齡的中型小區。多年來，他一直是用小區地下車庫的月保來安置自己的愛車，最近卻動了購買車位的心思。李先生表示，一方面是由于小區車位正在進行促銷，但更重要的原因是他準備換一輛新能源汽車，充電的方便程度成為一個現實問題。“過去不買車位是因為租車位比買車位更劃算，必要性也不強。但如果車要充電，就完全不一樣了。”李先生告訴記者，在他們小區車庫，已經有越來越多的人在自己的車位上安裝了充電樁。這個現象也讓他重新思考，以不高的價格換取極高的方便度，解決新能源車的里程焦慮，購買車位好像頓時變得劃算了起來。實際上，面對著已經確定要到來的新能源汽車時代，業內已經開始出現越來越多討論的聲音：在自己的車位上充電這一場景是否能夠改變車位的價值邏輯?

私人充電樁優化私家車位使用體驗

“公共的新能源汽車充電設備整體上是夠用的，但是在私家車位上給自己的車充電確實是方便度最高的選擇。”一位汽車行業業內人士告訴記者。據了解，目前新能源汽車的充電方式主要包括了私人充電樁、公共充電站以及換電站。相比私人充電樁，公共充電站及換電站都面臨著一定使用半徑，需要專門驅車前往的問題。此外，在現有技術條件下，充電等候時間、節假日的資源擠兌都是影響充電及換電體驗的要素。

相較之下，安裝私人充電樁的方便度及體驗俱佳。據上述業內人士介紹，目前大多數新能源汽車的充電設備都在購車時贈送，只需要支付少量安裝費用即可，成本較低。而帶來的方便則是可以隨時充電，無需排隊等待，更不用掐著時間等待充電完成。“每天晚上回家在車位上充電，早上開走一輛電池滿格的汽車。里程焦慮?不存在的。”剛剛在私家車位上為自己新購入的小鵬P5安裝了充電設備的馬先生告訴記者。

據了解，安裝私家充電樁的車位必須系業主的產權車位，這大大優化了擁有私家車位在新能源汽車時代的體驗。克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示，車位一直是一個使用價值大于投資價值的品類，因此使用價值的增加對于車位銷售是利好，可能會使得車位價格趨于堅挺。

新小區車位配比高價格穩定

這是否意味著如果要想舒服地使用新能源汽車，私家車位“早買早賺”呢?并非如此。一方面，確定的使用場景增加了車位價值的確定性，但另一方面也不得不承認，車位有著其獨特的價值邏輯。作為固定資產的一種，相比起住宅、公寓品類，從過去多年的趨勢來看，車位走出的是截然不同的價格曲線。

克而瑞數據顯示，2016年廣州全市車位的成交套數約為3.5萬套，而到2021年，這一數據約為3.8萬套;而價格方面，2016年套均價格約為20萬元/套，2021年的套均價格下滑到了16.7萬元/套。對此，肖文曉指出，套均價格的下滑有一定成交結構的影響。“因為車位一般隨住宅購買，近兩年住宅成交在外圍區域較多，相應地拉低了均價。”據悉，從全市平均數據來看，車位的成交量處于平穩水平，而價格尤其是外圍區域車位價格還略有下降是一個客觀存在的情況。

廣州市房協專家鄧浩志認為最主要的原因是車位的需求被嚴格限制了。“大多數小區的車位只面向業主發售，使得車位的流動性較差。”與此同時，外圍區域新建小區的車位配比較高則是另一個重要原因。“許多新小區車位配比都大于1，也就意味著一個家庭擁有超過1輛車的情況下，車位都是夠用的，整體處于供大于求的狀況。”肖文曉也表示，私家充電樁的使用會在一定程度上對價格產生影響，但車位價值的基本邏輯由區域內汽車與車位的供需關系決定。

趨勢

適度超前規劃 新建小區明確充電樁建成比例

實際上，對于“私家車位”的焦慮是新能源車主“里程焦慮”的另一種表現方式。據汽車業內人士透露，新能源汽車在近幾年的增速實際上是超出預期的，因此可能帶來對配套充電設備的“焦慮”感。“但隨著新能源市場占有率的進一步提高，也將反向激勵配套設施的完善。”該業內人士表示，“其中，社區的充電設備尤其是私人充電樁也會是重要的部分。”

對于現有小區而言，當前廣州市一方面為個人充電樁報批手續等開設綠色通道，另一方面也在積極推動企業在居民小區安裝電動汽車公共充電基礎設施。同時，將明確細化新建住宅小區電動車充電樁建成比例、預留比例等條件并納入土地規劃條件和工程驗收的具體標準。

富力物業相關負責人告訴記者，根據相關規定要求要按照適度超前的原則，新建住宅配建停車位應100%建設充電設施或預留建設安裝條件。“目前富力已經有新收樓小區實現了將全部車位超前規劃汽車充電樁電表。”該負責人說道。

值得指出的是，在適配新能源車充電需求的同時，也對物業管理的消防等能力提出了新的挑戰。“以我們公司為例，要求每戶安裝充電樁的私家車位旁必須配備1-2個滅火器。”該負責人表示，而在未來的新建小區規劃設計集中的新能源車充電區域將更有利于降低風險，這還有賴于未來政府部門、車企、開發商與物業服務的多方聯動與配合。

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