因城施策：菏澤取消限購不是房地產調控放松的信號

山東菏澤市住建局日前在其官網發布一則通知，取消新購住房限制轉讓措施，降低市區商品房預售資金監管措施。這是國內第一個取消已實行多年的商品房限購政策的城市。但是，這是否像一些人認為的房地產調控政策已經開始松動，卻是需要討論的。

我國房地產調控已實行多年，其中最為有力的調控措施就是限購。在房地產投資投機熾熱的市場里，限購手段的推行有效地截斷了投資投機資金進入樓市的通道，使房地產市場向滿足居民居住型和改善型需求的方向轉化，真正實現“房住不炒”的調控目標。

但是，中國又是一個人口大國，房地產市場的情況，城市與城市之間差別很大。這就決定了各個城市之間，尤其是一線城市與三四線城市之間，沿海城市與內地城市之間，不能執行統一的調控政策，而是應該根據各個城市各自不同的情況，合理地制訂調控政策，避免“一刀切”。最近幾年，中央多次提出，房地產調控政策要因地制宜，因城施策，就是基于這樣的道理。

在我國房地產市場上，以北上廣深為代表的一線城市，由于集中了豐富的市場資源，長期以來呈現人口凈流入的趨向，因此其住房需求長期處在飽滿狀態，商品房供應不能滿足需求的矛盾長期存在，這導致商品房本身出現了升值價值，投資投機資金看上的也是這些地方商品房所具的這個長期升值趨勢。

然而，當投資投機資金盤踞在市場，就排擠了真正需要住房用于居住和改善的需求，影響居民住房保障功能的弘揚。盡管一線城市的政府多次表示要增加土地供應，加大商品房建設，但對于這些城市來說，土地供應其實并不寬裕，由于商品房供不應求的趨勢在可預見的未來不大可能出現扭轉，因此對于一線城市來說，限購限貸等手段將長期存在，很難取消。

但是，對于大量存在的三四線城市來說，與一線城市的情況有很大不同。最主要的是，這些城市并不像一線城市那樣有源源不斷的人口流入，甚至表現為人口的流出。當然，像菏澤這樣的城市，由于其經濟有一定的活力，因此人口流出并不嚴重，而西部不少地區的三四線城市，由于市場活力不夠，人口向外流出趨勢表現得很明顯。

所以，一些地方土地供應充足，但另一方面則是商品房需求并不像期望的那樣旺盛，因此導致出現了大量的商品房積壓，甚至一些新區因為無人居住而成為“鬼城”。前幾年中央大力推進房地產市場的“去庫存”，主要就是為了解決這個問題。因此，對于三四城市來說，不僅沒有必要搞什么限購，相反，適當利用財政政策和貨幣政策來刺激居民購房欲望，也是一種可以理解的政策取向。

因城施策，是我國房地產調控必須堅持的一個正確方向，這就需要地方政府深入調查研究，對本地的房地產市場狀況，特別是本地居民的住房需求和常住人口流動情況等有一個全面的了解，只有在這樣的基礎上才能作出準確的決策，該繼續限購的就必須繼續限購，但該 放開的就應該放開。

菏澤市此次取消限購，是與推進當地的棚戶區改造放在一起的，可以想象的是，即使放開以后當地的商品房銷售會有所上升，購房主力也應該來自棚戶區改造的得益者。至于一些三四線城市取消限購后是否會導致投資投機死灰復燃，這個問題對于三四線城市來說是不必考慮的。投資投機是一種逐利行為，在這些城市的升值空間幾乎不存在的情況下，投資投機資金不可能盲目進入這些地方。

房地產市場曾經被作為拉抬經濟的杠桿來使用，在目前經濟增速下行，經濟運行不確定因素增加的背景下，房地產市場是否會再次成為杠桿，這是一個引人關注的問題。必須注意的是，房價上升過快，已經成為影響中國經濟健康運行的一個負面因素，也使百姓為住房背上了沉重的包袱。

經過多年艱苦的調控，目前市場轉向“房住不炒”剛見起色，如果整個宏觀政策急于調頭，就會使來之不易的調控效果化為烏有。因此，一些人以菏澤取消限購為信號，認為房地產調控政策方向已變，這是一種不切實際的想法。重要的是房地產調控必須堅持因城施策的方針，菏澤取消商品房限購，起到的就是這個作用。

標簽： 山東菏澤