二手房價格評估價受什么影響_焦點熱門

【資料圖】

1、區(qū)域因素。該因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用，一般包括：基礎設施與公益設施是否成熟;交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便，物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;人文環(huán)境，如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安狀況如何等。

2、個別因素。主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。具體有：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格;房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

二手房評估價和成交價的區(qū)別

1、成交價就是指買賣雙方商定后的實際買賣價格，比如，一套房子賣房人報價102萬，買房人通過各種方式砍掉2萬，最后以100萬的總價成交了。這100萬就是房屋實際的成交價格，102萬是房主的報價。

2、評估價是，買二手房向銀行申請商業(yè)貸款時，銀行出于安全考慮，會對二手房進行評估。銀行會結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

二手房的貸款額度，與評估價的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評估價的70%。評估價越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。

貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價，二手房的成交價格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房凈首付款就越少。

舉個例子，二手房成交價格為100萬，銀行的評估價為80萬，按照首套房30%的首付比例來計算，二手房的可貸款額為56萬(80萬*70%)。這時候，購房者要支付的凈首付款就是44萬(100萬-56萬)，相當于成交價格的44%，這比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的評估是100萬，則該二手房的凈首付款為30萬。如果二手房的評估價為120萬，則首付款為16萬(100萬-120萬*70%)。

當然了，二手房評估價高于或等于成交價的情況比較少，通常情況下，都是評估價低于成交價。評估價過高或者過低，都不好。評估價過高，則首付款相對較低，但繳納的增值稅、契稅就變多了，主要是因為契稅、增值稅的繳納，是以評估價為征收標準。評估價過低，意味著買房要支付更多的首付款。

個人在買二手房時，一定要計算好買房的各項費用，因為二手房與新房相比，需要支付更多的首付款，此外，還要繳納稅費等各項費用。

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