東莞樓市調(diào)控再次升級!自8月2日起，東莞的法拍房將納入限購范圍，增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。

另外，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在東莞參加宅地競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%，競買企業(yè)的購地資金需為自有資金。

凌晨發(fā)文加碼樓市調(diào)控

8月2日凌晨，東莞市發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知(東建〔2021〕11號)》(下稱《通知》)。

據(jù)悉，《通知》包括住宅用地出讓、限購措施、房地產(chǎn)金融管理、稅收監(jiān)管和調(diào)節(jié)、二手房成交參考價制度、商品住房銷售監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序、住房保障體系八個方面。通知自發(fā)布之日起施行。

住宅土地出讓方面，《通知》指出，將實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，強化房價地價聯(lián)動機制。對此，《通知》明確指出，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地(含商住用地)競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。另外，競買企業(yè)需說明購地資金來源并承諾為自有資金。

“類似做法是為了降低房企拿地的杠桿，進一步規(guī)范房企拿地的行為。據(jù)此，可以認為，下半年房企“限購”將成為土地市場的熱點內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

個人住房限購方面，《通知》規(guī)定，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合東莞市住房限購政策要求。另外，暫停向個體工商戶銷售商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“法拍房納入限購”是重點城市普遍采取的限購措施。“暫停向個體工商戶銷售商品住房”則是針對東莞個體工商戶比較多、民企數(shù)量多，可能會存在政策漏洞采取的措施。

另外，在房產(chǎn)交易稅收方面,《通知》表示，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。具體來看，若住房購買年限不足5年就對外出售，將全額繳納5%的增值稅;若出售的住房購買年限滿5年，則免除增值稅。李宇嘉表示，這也是熱點城市的普遍做法，是為了打擊炒房客，鼓勵剛需買房的重要舉措。

自深圳發(fā)布二手住房成交參考價以來，寧波、成都、西安、上海等多個城市都爭相效仿。值得注意的是，本次東莞市也提出，將建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制。盡管東莞市二手住房參考價的具體政策還沒有發(fā)布，但《通知》明確指出，要求中介機構(gòu)和銷售人員下架虛高房源，不得受理及發(fā)布明顯高于東莞二手住房成交指導(dǎo)價的房源。

“這是熱點城市未來普遍會實施的政策。”李宇嘉表示，東莞樓市將逐漸過渡到存量房為主的時代，管控二手房價格才能讓調(diào)控落地。目前跡象顯示，熱點片區(qū)的二手房價格已經(jīng)有了抬升的趨勢。

《通知》還指出，將建立購房意向登記系統(tǒng)，將商品住房認購環(huán)節(jié)納入監(jiān)管范圍。對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤(下稱“熱點樓盤”)實行公證搖號選房、積分排序選房等制度。另外，熱點樓盤的住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權(quán)證后3年延長到5年。李宇嘉表示，未來加強新房限價的情況下，新房搖號將是普遍現(xiàn)象。這條政策是學習深圳的經(jīng)驗，目的是為了杜絕倒賣房號，炒作房價。

去年9月，東莞市發(fā)布的《關(guān)于防范兜售新建商品住房房源指標行為的提示》顯示，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個別經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員存在宣稱只要交付10-30萬元就可取得某指定熱門樓盤房源的選房指標或優(yōu)先選房機會的行為。東莞市提醒市民，任何以提供“獲取選房指標”“鎖定房號”“優(yōu)先選房”服務(wù)為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規(guī)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，采取公證搖號、積分排序等方式購買商品住房，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，這將在一定程度上促進購房交易的公平性，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

利好剛需購房者

“《通知》從多方面明確要求并實行革新式市場管理手段，體現(xiàn)了東莞市進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心以及治理的全面性，也是積極響應(yīng)國家確保實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標、貫徹房住不炒理念的要求。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，盡管被稱為“史上最嚴”，但本次調(diào)控依然體現(xiàn)了維護市場穩(wěn)定健康發(fā)展，支持剛需購房，讓房地產(chǎn)服務(wù)于城市發(fā)展的思路。東莞市一中介對《華夏時報》記者表示，“本次調(diào)控預(yù)計影響不會太大，相對來說有利于剛需購房。”

其實，去年7月以來，東莞的樓市調(diào)控政策就一直不斷，另外，這已經(jīng)不是今年東莞首次對樓市進行調(diào)控。此前的2月27日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號)》，對“假離婚”的現(xiàn)象進行打擊，將非莞戶籍購房者的社保要求提高至“四年內(nèi)連續(xù)繳納社保3年”，宣布今年供應(yīng)的住宅用地將不少于300公頃，人才安居房不少于5000套。

“如果去年以來的各項政策能夠真正落地，特別是能管控住土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來，進而穩(wěn)定住預(yù)期，樓市降溫在情理之中。”李宇嘉表示。

東莞本次調(diào)控最直接的原因或許是應(yīng)對未來樓市火熱的預(yù)期。

李宇嘉表示，去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分地塊在今年下半年可能會形成新房供應(yīng)，有可能慣性推高新房的價格。根據(jù)東莞樂居統(tǒng)計，8-12月東莞住宅供應(yīng)將增多，約50個純新樓盤將入市，其中有多個高地價項目。另外，值得注意的是，6月東莞新房網(wǎng)簽4883套，環(huán)比5月上漲38%，均價26937元/平，環(huán)比上漲8.6%。

“近期東莞開始增加用地，但部分區(qū)域出讓的地塊價格較高，可能會進一步推高市場對房價上漲的預(yù)期。”李宇嘉表示，東莞新房庫存比較低，開發(fā)商搶地補庫存的動力比較大，因此市場迫切需要新的調(diào)控政策。本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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